Kupno i zamknięcie domu: oto rzeczywisty koszt
Proces zakupu domu nie następuje dopiero po zaakceptowaniu Twojej oferty i uzyskaniu kredytu hipotecznego. Oto, ile faktycznie będziesz musiał zapłacić, aby zamknąć.
USA dziś
Żadne inne sformułowanie nie definiuje rynku mieszkaniowego w 2023 r. tak dobrze, jak „efekt stabilizacji oprocentowania kredytów hipotecznych” – zjawisko, które zatrzymało branżę, wywierając presję na obniżenie wszystkiego, od poziomu zapasów po sprzedaż domów.
Oprocentowanie kredytów hipotecznych w czasach pandemii poniżej 5% 85% posiadaczy kredytów hipotecznych Zostały one zamknięte, aby uniemożliwić właścicielom domów sprzedaż swoich domów i zakup innego po wysokich stopach procentowych, które według Freddiego Maca osiągnęły najwyższą wartość 7,79% w tygodniu kończącym się 26 października.
Ale czy w tym roku coś się zmieni?
Istnieją oznaki poprawy warunków rynkowych.
Średnio w ciągu ostatnich siedmiu tygodni oprocentowanie kredytów hipotecznych stale spadało 6,61% dla kredytu hipotecznego na 30 lattydzień kończący się 28 grudnia.
Według Krajowego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami niższe oprocentowanie kredytów hipotecznych pobudziło sprzedaż istniejących domów, która wzrosła w listopadzie o 0,8% w porównaniu z październikiem, przerywając passę pięciu kolejnych miesięcznych spadków.
Rok do roku sprzedaż spadła o 7,3% (spadek z 4,12 mln w listopadzie 2022 r.).
„Można spodziewać się zauważalnej zmiany w związku ze spadkiem oprocentowania kredytów hipotecznych w ostatnich tygodniach” – mówi Lawrence Yun, główny ekonomista Krajowego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami.
Niedobór mieszkań będzie się utrzymywał
Jedna rzecz, której większość ekspertów nie spodziewa się, to koniec niedoboru domów na sprzedaż.
„Jednak gospodarstwa domowe będą miały większy wybór w 2024 r., począwszy od wzrostu liczby budynków jednorodzinnych, uzupełnionego dużą liczbą budynków wielorodzinnych w budowie, z których zdecydowana większość ma być domy na wynajem”. mówi Danielle Hale, główna ekonomistka w Realtor.com.
Dodatkowy zapas nowych domów i mieszkań w budowie ograniczy wzrost cen domów i wynajmu, nawet jeśli długoterminowe niedobory zapobiegną nadmiernemu spadkowi cen.
Dzisiejsze poważne niedobory w dostawach będą trudne do rozwiązania, mówi Odita Koshy, zastępca głównego ekonomisty w First American.
„Chociaż w 2023 r. liczba rozpoczętych inwestycji w budownictwie jednorodzinnym będzie stale rosła, przyspieszenie budowy nowych domów zajmie lata, aby zmniejszyć lukę w niedoborach podaży wynikającą z ponad dziesięciu lat budowy” – mówi.
Wzrost cen domów będzie różny w zależności od rynku
W tym kontekście oczekuje się, że sprzedaż w całym kraju odnotuje w 2024 r. jedynie niewielki wzrost w porównaniu z długoterminowym najniższym poziomem w 2023 r. Aktywność na rynku nieruchomości będzie się znacznie różnić w zależności od rynku, a w niektórych obszarach o większym wzroście oczekuje się dwucyfrowego wzrostu wzrasta, według For Hill.
Oczekuje się, że łączna aktywność sprzedażowa i ceny będą najwyższe w dwóch głównych grupach rynkowych. Pierwszy z nich to tańsze rynki na Środkowym Zachodzie i Północnym Wschodzie, takie jak Toledo w stanie Ohio i Rochester w stanie Nowy Jork, twierdzi Hill. Druga grupa znajduje się w południowej Kalifornii, gdzie niższe oprocentowanie kredytów hipotecznych mogłoby pomóc regionowi odzyskać siły po szczególnie powolnym roku 2023.
Średnia bieżąca cena domu dla wszystkich typów mieszkań w listopadzie wyniosła 387 600 dolarów, co oznacza wzrost o 4% w porównaniu z listopadem 2022 r. (372 700 dolarów). Wszystkie cztery regiony USA odnotowały wzrost cen.
„Ceny domów stale rosną” – mówi Yoon. „Tylko znaczny wzrost podaży złagodzi wzrost cen”.
Oprocentowanie kredytów hipotecznych i przystępność cenowa
Większość ekspertów spodziewa się, że średnia stopa oprocentowania 30-letnich kredytów hipotecznych w pierwszym kwartale będzie wynosić od 6,1% do 7%, a następnie będzie spadać w ciągu roku.
„Oprocentowanie kredytów hipotecznych prawdopodobnie utrzyma się znacznie powyżej rekordowo niskich poziomów z czasów pandemii, ponieważ rynki finansowe coraz bardziej wierzą, że kraj uniknie recesji w 2024 r.” – mówi Darryl Fairweather, główny ekonomista w Redfin. „Oprocentowanie kredytów hipotecznych spadnie do około 6,6% do końca 2024 r. Stopniowy spadek oprocentowania w połączeniu z niewielkim spadkiem cen zapewni kupującym domy bardzo potrzebną ulgę”.
Zmienność w roku wyborczym spowoduje zmienność stóp procentowych kredytów hipotecznych, dlatego według Jeffa Taylora, założyciela i dyrektora zarządzającego Mphasis Digital Risk zakres szacunków dla 30-letniej stałej stopy procentowej będzie mieścić się w połowie zakresu 6%.
Przy obecnym średnim poziomie cen domów na poziomie 7,125% dochód gospodarstwa domowego na zakup nowo wybudowanych i istniejących domów wynosi odpowiednio 111 000 i 107 000 dolarów, co oznacza 5% obniżkę, twierdzi Taylor.
Jeśli oprocentowanie kredytów hipotecznych spadnie o 1% do 6,125%, a ceny domów wzrosną o skromne 4%, jak przewiduje Federalna Agencja Finansowania Mieszkalnictwa w 2024 r., zakup nowo wybudowanych i istniejących domów kosztowałby odpowiednio 105 000 i 99 000 dolarów, co oznacza spadek o 5%.
Budowa nowego domu
Przy niskim oprocentowaniu kredytów hipotecznych i utrzymującym się deficycie mieszkaniowym Robert Dietz, główny ekonomista Krajowego Stowarzyszenia Budowniczych Domów, spodziewa się wzrostów w budownictwie jednorodzinnym w 2024 roku. Będzie to pierwszy rok wzrostów po spadkach. W latach 2022 i 2023.
„Ze względu na niski poziom istniejących zapasów, w ostatnich miesiącach nowe budownictwo wzrosło do prawie jednej trzeciej całkowitych zasobów domów jednorodzinnych, podczas gdy historycznie wynosiło one zaledwie 10–15%” – mówi Dietz.
Znaczący spadek nastąpi w budownictwie wielorodzinnym. Warunki finansowania są bardzo napięte, a w budowie jest prawie milion mieszkań, najwięcej od 1973 roku.
Poziom działalności związanej z przebudową w 2024 r. będzie mniej więcej taki sam jak w 2023 r. Zasoby mieszkaniowe starzeją się i wymagają reinwestycji (typowy dom w USA ma około 40 lat).
Swapna Venugopal Ramaswamy jest reporterem ds. mieszkalnictwa i ekonomii w „USA TODAY”. Możesz śledzić ją na Twitterze @SwapnaVenugopal i zapisać się do newslettera Daily Money tutaj.
„Nagradzany beeraholik. Fan Twittera. Podróżnik. Miłośnik jedzenia.